Le foncier et toute sa problématique sont au cœur des préoccupations de l’appareil judiciaire. Pour un meilleur décryptage de la question, une experte en foncier apporte des réponses à nos questionnements. Il s’agit de Me Molgah Kadjaka, présidente de la chambre nationale des notaires du Togo. Dans cet entretien fort intéressant, notre invitée spéciale, outre le zoom sur le notaire et l’importance de sa mission dans la société, aborde d’autres importants sujets, notamment l’héritage et la succession, les mandataires, la constitution des sociétés. Lisez plutôt…
Bonjour Me, vous êtes la présidente de la chambre nationale des notaires du Togo, quels sont vos vœux pour les togolais, le notariat et la justice dans son ensemble ?
À l’orée de cette année, je souhaite à tous les togolais mes vœux ardents de santé, de paix, de joie, et de prospérité. Je souhaite que l’amour, le pardon, et la tolérance règnent dans les cœurs de tous les togolais, pour un Togo prospère. La justice est la vitrine d’un pays, c’est pourquoi je formule des vœux pour une justice forte et bien outillée, avec des acteurs de droit intègres, responsables, pour une justice juste et équitable, seul gage de développement économique et de cohésion sociale de notre cher pays le Togo.
Allons droit au but maintenant, le notaire, qui est-ce ? Et quels sont ses domaines d’interventions ?
Le notaire, professionnel du droit, est un officier public, nommé par l’État pour conférer l’authenticité aux actes juridiques et contrats contenus dans les documents qu’il rédige et pour agir comme conseiller en faveur des personnes faisant appel à son ministère. Le notaire, tout en détenant l’autorité publique, exerce sa fonction de manière impartiale et indépendante en dehors de toute hiérarchie étatique. L’article 26 de la loi N°009 du 16 Novembre 2001, fixant statuts des Notaires au Togo, détermine le domaine d’intervention du Notaire, notamment : les transactions immobilières, les testaments, les donations, les procurations, les constitutions de société, les baux emphytéotiques (baux de longue durée), les contrats de mariage, les légalisations des pièces, les successions. Le ministère notarial, s’étend également à l’ensemble des activités juridiques du domaine non contentieux.
Quelle est donc l’importance du notariat dans le fonctionnement de la société ?
Le Notaire est présent dans la vie de toute personne, de sa naissance à sa mort. Le Notaire intervient dans les actes juridiques du non contentieux, assure la sécurité juridique à l’usager du droit, prévient les litiges qu’il peut résoudre par l’exercice de la médiation juridique et représente un instrument indispensable à l’administration d’une bonne justice.
Le notariat togolais aujourd’hui, comment se porte-t-il, fonctionne-t-il correctement ?
Une profession ne peut pas se porter bien si elle n’adapte pas ses activités à son environnement sans cesse en mutation. Les Notaires togolais conscients de cette exigence ont inscrit au cœur de leurs activités, trente (30) Heures de formations continues par an. Ces formations permettent aux Notaires togolais d’être mieux outillés et contribuent à l’amélioration de l’image de la profession.
Le notaire est un expert foncier, quel regard portez-vous sur la problématique des litiges fonciers, sources de tensions récurrentes dans nos communautés ?
Les transactions immobilières au Togo génèrent trop de contentieux qui encombrent les tribunaux et inquiètent le Notaire. On estime que 80% des litiges devant nos tribunaux sont d’ordre foncier. Le foncier étant déterminant pour le développement harmonieux et économique d’un pays, l’insécurité juridique des transactions immobilières, constitue une atteinte à l’intégrité des personnes et des biens. Aucun investisseur national ou étranger ne peut mettre son argent dans un pays où règne l’insécurité foncière. Dans ce contexte, il devient impérieux que tous les acteurs du foncier se retrouvent pour trouver les voies et moyens pour réduire les litiges fonciers. Le titre foncier, quelle importance, et à quel niveau intervient le notaire ? Paraît-il que la procédure de son obtention est si longue et complexe, ce qui ne motive pas plus d’un propriétaire terrien. Le titre foncier est un enjeu de développement économique durable. Le titre foncier peut être utilisé pour obtenir du crédit et investir. Il procure à son titulaire un droit réel, qui lui donne le droit d’usage, de jouissance et de disposition. Le Notaire doit intervenir à la naissance de l’acquisition des parcelles de terrains, conformément à l’article 26 de la loi n° 2001- 009 du 16 novembre 2001 fixant statuts des notaires au Togo. Face à la complexité des modes d’acquisition des terres, il est souhaitable, que les transactions immobilières soient sécurisées par les ministères de Notaires. Tenu par l’obligation de conseil, il devra faire toutes les vérifications préalables pour que l’acte ne soit pas vicié en vue de sécuriser l’investissement immobilier de son client. Lors de la vente, le notaire doit vérifier la capacité des parties, s’assurer que le vendeur est bien le propriétaire de l’immeuble en se référant au titre de propriété produit par celui -ci. Le notaire devra demander l’état descriptif du titre foncier et l’état hypothécaire, obtenir la mainlevée éventuelle. Toutes ces vérifications matérielles préviennent les litiges qui pourraient naître sans le recours au notaire. Immatriculer un terrain est un parcours de combattant à cause de multiples publicités qui entourent la création du titre foncier pour sa sécurité juridique.
Restons toujours dans le foncier, comment devient-on mandataire, combien en faut-il pour une collectivité, et comment peut-on destituer ou changer un mandataire ?
A l’ouverture d’une succession, les héritiers se mettent d’accord pour désigner un ou plusieurs d’entre eux ou un tiers pour administrer la succession dans le cadre d’un mandat successoral. Ce mandat est dit conventionnel. S’ils ne sont pas d’accord, le juge peut désigner toute personne qualifiée, ou un Notaire pour administrer provisoirement la succession afin de régler les situations de blocage de la succession. La destitution du mandataire se fait dans les mêmes conditions et est reçue dans les mêmes formes. La destitution d’un mandataire par acte Notarié, se fait en présence des héritiers et de deux témoins.
Un autre registre sur lequel on entend parler souvent de notaire, c’est le partage des héritages, quel est donc le rôle du notaire dans la rédaction des testaments et dans la gestion des successions ?
Un testament n’est pas obligatoirement un acte authentique. Le testament peut être rédigé et conservé par son auteur ; toutefois, le recours au notaire est un gage de sécurité et de validité du testament. Le notaire peut intervenir à différents stades de l’établissement du testament, soit pour sa rédaction, soit pour sa conservation. Le testament authentique nécessite l’intervention de deux notaires, ou d’un notaire et deux témoins. Le testateur dicte au notaire, qui rédige, ses dernières volontés et conserve le testament en son Etude. Le testament authentique présente l’avantage de sa validité. En effet, le notaire est un professionnel du droit qui conseille le testateur sur les conditions de validité de son testament, notamment sur la réserve héréditaire et la quotité disponible. Quelle que soit la forme du testament, le recours au notaire est obligatoire au moment de l’ouverture de la succession. Les successions sont régies par la loi ou par le testament. Elles s’ouvrent au dernier domicile connu du défunt. Le Notaire dès l’ouverture de la succession doit :
- effectuer toutes les démarches relatives à la succession
- régler les questions juridiques et fiscales posées par l’ouverture de la succession
- conseiller les ayants droit
- établir un acte de notoriété qui désigne les successibles
- désigner un mandataire au besoin
- dresser l’inventaire des biens,
- faire la déclaration de succession pour obtenir le quitus des impôts, au profit de la succession
- muter les immeubles immatriculés au nom des successibles lorsque ceux-ci sont dans l’indivision ou au nom de ceux qui les recueillent dans le cadre du partage des biens du défunt.
Le Notaire est important dans le règlement des successions parce qu’il aide les héritiers à organiser l’ensemble des biens du défunt et évite l’accaparement des biens par les collatéraux.
Qu’est ce qui explique le retard dans la liquidation des dossiers de succession que la justice confie aux notaires ?
Il existe deux modes de saisines du Notaire pour liquider une succession : la saisine amiable et la saisine judiciaire. La saisine amiable du Notaire par l’ensemble des héritiers pour la liquidation d’une succession, n’accuse aucun retard. Par contre, lorsque le Notaire est commis par le Juge pour liquider une succession, il lui est très difficile de s’imposer à tous les héritiers surtout lorsque le partage judiciaire est initié par une poignée d’héritiers. Le Notaire a la lourde responsabilité dans ce cas de concilier les divergences, avant de soumettre un projet de partage. Tout ceci explique le retard dans la liquidation des dossiers de succession que la justice confie aux notaires.
Les justiciables redoutent le recours aux notaires pour la cherté des honoraires. Vos services coûtent-ils autant, les honoraires sont-ils uniformes pour tous les notaires ?
La prestation notariale vaut plus que ce qu’elle ne coûte. Le Notaire est un collecteur d’impôts. Le coût de l’acte Notarié tient compte des droits d’enregistrement, des droits à payer à la Direction des Affaires Domaniales et Cadastrales au besoin et des honoraires du Notaire. Les notaires sont rémunérés selon un tarif fixé par le gouvernement national. De par les caractéristiques particulières du service public confié aux notaires, il est plus intéressant pour les citoyens de fixer ces honoraires selon un tarif établi à l’avance par les organes du gouvernement. Un système de prix libres conduirait à une réduction de la qualité du service et bouleverserait le système fondé sur la confiance publique qui pourrait entraîner un grave préjudice pour la sécurité juridique.
Nous assistons à une recrudescence des poursuites pénales contre des notaires pour faux et usage de faux. N’est ce pas très dangereux pour l’image de la corporation ? Il y a des brebis galeuses dans toute corporation, mais il semble qu’il y en a plus chez les notaires. Un notaire qui ne respecte pas ses engagements, y-a-t- il des mesures punitives ?
S’il est vrai que les Notaires sont parfois défaillants, il n’en demeure pas moins que le notaire est tenu à la loyauté et à l’intégrité envers ceux qui sollicitent ses services, l’État et ses confrères. Le notaire, conformément au caractère public de sa fonction, est tenu au secret professionnel, au respect des règles déontologiques de sa profession sur le plan tant national qu’international. Pour maintenir l’image de la profession, le manquement aux règles déontologiques de la profession peut exposer le Notaire aux sanctions disciplinaires de la Chambre des Notaires qui est l’organe représentatif de l’ensemble des notaires et moralisateur de la profession dans l’intérêt du justiciable. La mission de la chambre est déterminée par la loi :
- elle doit principalement maintenir la discipline et veiller au respect des règles de déontologie régissant la profession.
- elle est également chargée de prévenir ou d’arbitrer les différends d’ordre professionnel entre les notaires ou vis-à-vis de leur clientèle. Pour y arriver, elle pourra sanctionner les manquements aux règles professionnelles et infliger aux notaires certaines sanctions disciplinaires.
Dans la constitution des sociétés, quelle est la responsabilité du notaire ?
Le Notaire a une lourde responsabilité dans les actes constitutifs de société, en ce sens qu’il doit :
- conseiller les parties par rapport au choix de la forme juridique de la société,
- rédiger les statuts,
- procéder à la vérification de toutes les pièces requises pour l’immatriculation de la société,
- s’assurer de la libération du capital social, soit en l’Etude du Notaire, ou sur un compte bancaire, dénommé « Compte de société en formation »,
- faire signer les statuts par tous les associés fondateurs ou leurs mandataires justifiant d’un pouvoir y afférant,
- faire signer le procès verbal de constitution de la société par tous les associés fondateurs ou leurs mandataires justifiant d’un pouvoir y afférant,
- faire faire l’évaluation des apports en nature d’une valeur supérieure à 5.000.000 de FCFA par un commissaire aux apports,
- enregistrer des actes constitutifs de la société,
- immatriculer la société au Registre du Commerce et du Crédit Mobilier,
- libérer le capital social immédiatement après l’immatriculation de la société au Registre du Commerce et du Crédit Mobilier (RCCM),
- faire la publication au Journal d’annonces légales.
Lomé a abrité le 25è congrès des notaires d’Afrique, que retient-on de cet événement, et quelle incidence peut-on attendre de ses recommandations sur le fonctionnement du notariat togolais ?
Le 25éme Congrès des Notaires d’Afrique, a permis aux Notaires togolais de renforcer leur capacité intellectuelle pour mieux servir l’usager du droit, de prendre d’avantage conscience de la fonction sociale du Notaire, et de s’adapter à leur environnement sans cesse en mutation pour répondre aux nouveaux défis qui leur sont lancés.
Le notaire est nommé par décret, mais exerce dans le cadre d’une profession libérale, quelle est donc la valeur de l’acte notarié ?
Les actes notariés ont la valeur d’un jugement rendu en premier et dernier ressort et jouissent d’une double présomption de légalité et d’exactitude de leur contenu et ne peuvent être contestés que par la voie judiciaire. Ils sont revêtus de la force probante et exécutoire. Le Notaire, délégataire d’une parcelle de l’autorité publique, a le pouvoir d’authentifier les actes en apposant son sceau et sa propre signature. Il constate ainsi officiellement la volonté exprimée par les personnes qui les signent et s’engage personnellement sur le contenu et sur la date de l’acte. Cet acte s’impose alors avec la même force qu’un jugement définitif. A ce titre, le notaire est le magistrat de l’amiable, acteur d’une justice amiable. Avec la modernisation de la justice, quelle place occupe l’informatique dans le fonctionnement du notaire, surtout dans l’archivage numérique.
Lors de votre intervention à la tribune de la dernière rentrée judiciaire de la Cour d’Appel de Lomé, dans l’optique des réformes foncières, vous en appelez à l’adoption d’une législation qui intègre la prescription décennale en matière foncière au Togo, à quelle fin ?
Les questions de sécurité foncière et immobilière nous préoccupent. Nous constatons une recrudescence de litiges, et de remise en cause des acquisitions faites depuis plus de cinquante ans. Cet état de chose ne participe ni à la paix civile ni à l’amélioration du climat des affaires. Les acquisitions d’immeubles sont fragiles et très précaires. C’est pourquoi il devient urgent que le législateur donne les outils juridiques au juge pour sécuriser le foncier afin de protéger les acquéreurs de bonne foi. La prescription décennale permet de protéger les acquéreurs de bonne foi d’immeubles, qui justifient d’une occupation pendant dix ans, de constituer des droits réels inattaquables sur ceux-ci. L’occupant du bien immobilier doit prouver que pendant toute la période, il s’est occupé du bien par l’exercice d’actes matériels et qu’il avait l’intention de se comporter en tant que propriétaire et n’a jamais été inquiété.
La modernisation des Etudes des Notaires par l’outil informatique, permettrait de traiter les dossiers avec célérité et d’installer divers logiciels utiles à une meilleure organisation des Etudes, dont celui de l’archivage numérique des minutes et des pièces y afférentes...
L’archivage numérique permet un meilleur classement des actes reçus par le notaire, facilite la recherche des dossiers et un classement aisé des minutes et leur bonne conservation, surtout que le Notaire est un conservateur des minutes des actes qu’il rédige. Ces minutes vieilles de cent ans tombent dans le domaine public et doivent être versées dans les archives nationales, d’où l’importance de l’archivage numérique pour garder des traces des dossiers.
En tant que présidente de la chambre nationale des notaires du Togo, quels sont les défis qui s’imposent de nos jours au notariat togolais ?
Les défis qui s’imposent au Notariat togolais sont :
- le respect de l’éthique et de la déontologie de la profession par les notaires ;
- la promotion de l’authenticité et la sécurité juridique des actes reçus par les Notaires ;
- la visibilité du notariat à travers tout le Togo ;
- le maillage du territoire togolais par les Notaires, afin de promouvoir l’utilité sociale du Notaire ;
- la formation continue au coeur de l’activité notariale ;
- l’informatisation de toutes les Etudes notariales ;
- la certification des Etudes de Notaires.
